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„Umbauen und neu nutzen ist besser als abreißen“

Eine nachhaltige Immobilienentwicklung ist notwendig für die Erreichung ehrgeiziger Klimaschutzziele. Nicht nur bei Neubauten, sondern vor allem im Bestand sind Architekten, Planer und Bauwirtschaft gefordert.

Foto: The Point of View Photography

Ein heißer Sommernachmittag, der sich in einem Unwetter entlud, lag über der Münchner Innenstadt, während hochrangige Vertreterinnen und Vertreter aus Bauwirtschaft, Verwaltung und Wissenschaft am frühen Abend des 6. Juli in der Panorama Lounge des Süddeutschen Verlages diskutierten. Überhitzung droht nicht nur dem Immobilienmarkt der Isarmetropole, sondern auch den Einwohnern des Stadtzentrums: Die vielen versiegelten Flächen sorgen bei immer neuen Temperaturrekorden für Hitzeinseln, die auch in der Nacht kaum abkühlen und die Lebensqualität mindern. Eine nachhaltige Immobilienentwicklung ist nicht nur notwendig für ein besseres Klima auf der Erde, sondern auch für die langfristige Wohn- und Lebensqualität in der Stadt.

Kommunen, Architekten und Bauträger stehen vor der Aufgabe, Neubauten nachhaltig zu planen und die vielen Bestandsimmobilien möglichst lange zu erhalten. Neben einer ressourcenschonenden Energieversorgung kommt es auch auf nachhaltige Baustoffe an, deren unterschiedliche Eigenschaften optimal genutzt werden sollten. Hier erlebt vor allem der Baustoff Holz gerade ein fulminantes Comeback. Vor diesem Hintergrund diskutierten auf Einladung des Verlags der Süddeutschen Zeitung die sieben Teilnehmerinnen und Teilnehmer rund zwei Stunden über künftige Anforderungen und mögliche Maßnahmen.

Sebastian Krass, der als Redakteur für die Süddeutsche Zeitung regelmäßig über Architektur und Stadtplanung in München berichtet, moderierte den Runden Tisch zum Thema „Nachhaltige Immobilienentwicklung“. Auf den folgenden Seiten können Sie, leicht gekürzt, die lebhafte Diskussion über die Bedeutung der Bauwirtschaft für die Reduktion des CO₂-Ausstoßes, die Sanierung und Erhaltung von hunderttausenden Bestandsbauten sowie die zukünftige Rolle eines der ältesten Baustoffe der Welt verfolgen.

1. Was heißt nachhaltig Bauen?  

Frau Hammer, wie definieren Sie als Architektin und Geschäftsführerin eines Bauträgers Nachhaltigkeit, und welche Kriterien müssen erfüllt sein, um von einer nachhaltigen Immobilie sprechen zu können?

Melanie Hammer – Es gibt verschiedene Ebenen, die man betrachten muss, um von einem nachhaltigen Gebäude oder Quartier sprechen zu können. Neben der Energieeffizienz gibt es auch sozioökologische, urbane und menschliche Nachhaltigkeit. Wenn wir ein neues Quartier oder Gebäude entwickeln, gibt es verschiedene Möglichkeiten, nachhaltig zu sein. Da geht es nicht immer nur um Technik und Baumaterialien, sondern auch um eine intelligente Nutzungskonzeption mit kurzen Wegen innerhalb des Quartiers. Je nach Größe des Projekts gibt es eine Reihe von Ansatzpunkten für Nachhaltigkeit. Man sollte eine Immobilie sowohl von ihrem kompletten Lebenszyklus her betrachten als auch von den verschiedenen Ebenen von Nachhaltigkeit, die sie bietet.

Herr Professor Lang, Sie beschäftigen sich an der TU München schon lange mit dem Thema nachhaltiges Planen und Bauen. Was verstehen Sie unter dem Begriff, und warum sind immer noch viele Gebäude wenig nachhaltig?

Werner Lang – Nachhaltig zu bauen bedeutet, so zu bauen, dass künftige Generationen denselben Zugriff auf Ressourcen haben wie wir und damit dieselbe Lebensqualität genießen können. Die Herausforderung besteht darin, dass wir momentan mit dem Faktor 1,7 über unsere Verhältnisse leben. Das heißt, wenn wir den Ressourcenverbrauch der gesamten Menschheit betrachten, bräuchten wir bereits 1,7 Planeten Erde. Wenn man bedenkt, dass das Bauwesen europaweit zu 40 Prozent zum Energieverbrauch und CO₂-Ausstoß, 50 Prozent zum Material- und weltweit zwölf Prozent zum Wasserverbrauch beiträgt, dann ist es eindeutig ein Mittäter. Wir müssen beim Bau unseren ökologischen Fußabdruck erheblich verringern und im Idealfall sogar umkehren. Daher stellen wir uns am Lehrstuhl die Frage, wie wir so bauen können, dass ein Gebäude einen positiven Umweltbeitrag leistet. Zum Beispiel, indem es mehr Energie und sauberes Wasser produziert als es konsumiert. Und indem es am Ende der Nutzung das verwendete Material an die Natur zurückgibt. Wir haben das mit Studenten an einem einzelnen Projekt bereits gezeigt und müssen künftig viel mehr darauf achten, den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes vom Bau über seinen Betrieb bis zum Rückbau zu analysieren. Dann stünden Bauträgern bereits in der Planungsphase genügend Daten zur Verfügung, um sich auf sicherer Grundlage für nachhaltige Alternativen zu entscheiden. 

Die Lebensdauer von Immobilien durch Umnutzung zu verbessern, ist für Prof. Dr.-Ing. Lucio Blandini, Leiter des Instituts für Leichtbau Entwerfen und Konstruieren der Universität Stuttgart, ein wichtiger Ansatz für mehr Nachhaltigkeit. Foto: The Point of View Photography

Herr Winkler, Sie betrachten Bauprojekte in erster Linie von der Finanzseite, aber Ihr Institut trägt den Begriff Umwelt im Namen. Was kann eine Bank dazu beitragen, dass Bauen ökologisch vertretbarer wird?

Matthias Winkler – Eine Bank kann Bauprojekte ablehnen, wie wir das zum Beispiel tun. Wir finanzieren nur Projekte, die in unserem Umweltrating, das wir gemeinsam mit der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen entwickelt haben, eine bestimmte Punktzahl erreichen. Dabei verwenden wir eine breite Definition des Begriffs Nachhaltigkeit, und das spiegelt sich auch im Umweltrating wider. Es geht nicht nur um Baustoffe und Energieeffizienz, sondern auch um den Menschen, der bezahlbaren Wohnraum benötigt. Mein Eindruck ist, dass das Thema Nachhaltigkeit noch nicht vollständig in der Bauindustrie angekommen ist, denn Beton ist dort immer noch der vorherrschende Baustoff. Allein die Betonherstellung trägt acht Prozent zum weltweiten CO₂-Ausstoß bei. Das ist mehr als der gesamte globale Flugverkehr! Wenn wir nicht vermehrt auf Holz als Baustoff setzen, dann weiß ich nicht, wie wir beim Bau die Klimaziele erreichen wollen.

 

Frau Kugler, Sie sind seit einem halben Jahr in München dafür zuständig, dass Klimaziele erreicht werden. Welche Bedeutung hat der Immobiliensektor, und was wünschen Sie sich von der Bauwirtschaft? 

Christine Kugler – Als wir unsere Klimastrategie diskutiert haben, ging es dabei auch um die Handlungsspielräume, die eine Stadt wie München hat. Da kommt dem Bereich Wärme- und Energieversorgung eine große Bedeutung zu, es geht aber auch um Mobilität, Wirtschaft und Lebens-stile. Wichtig ist aus meiner Sicht, dass wir im Rahmen der kommunalen Wärmeplanung auf die Energieträger achten, mit denen Gebäude versorgt werden. Mit der Geothermie sitzen wir hier in München auf einem Schatz, den wir viel stärker nutzen sollten. Zudem müssen wir darauf schauen, wie die Mobilität im Umfeld eines Gebäudes organisiert ist. Gibt es Fahrradstellplätze, Sharing- oder Mobilitäts-stationen? Ein immer wichtigerer Aspekt ist die grüne Infrastruktur. In der Stadtklimakarte von München haben wir im Zentrum zahlreiche Hitzeinseln, die in zehn bis fünfzehn Jahren eine Gesundheitskrise verursachen können, weil es dort im Sommer unerträglich heiß sein wird. Wir brauchen also eine grüne Infrastruktur am Gebäude, die gleichzeitig das Wasser von Starkniederschlägen auffangen kann. Und zu guter Letzt geht es um die persönliche Wohnfläche, die in München seit den 1990er Jahren je Einwohner um dreißig Prozent gestiegen ist. Hier sind krea-tive Köpfe gefragt, die flexible Raumkonzepte entwerfen, um Wohnraum besser an die jeweiligen Lebensverhältnisse anpassen zu können.

„WIR MÜSSEN BEIM BAU UNSEREN
ÖKOLOGISCHEN FUSSABDRUCK VERRINGERN.“

Herr Stürzer, Sie vertreten mit dem Verein Haus und Grund Menschen, die bereits über Immobilien verfügen. Was können Ihre Mitglieder zur Nachhaltigkeit beitragen?

Rudolf Stürzer – Nachhaltigkeit heißt für Neubauten, dass sie von vornherein so geplant werden, dass man sie an die verschiedenen Lebensphasen von der Familiengründung bis zur Rente anpassen kann. In der Vergangenheit hat man das zu wenig berücksichtigt, und deshalb werden viele Häuser bereits nach 40 oder 50 Jahren abgerissen. Bei Häusern aus der Nachkriegszeit ist der Umbau zum barrierefreien Wohnen oft teurer als ein Neubau, weil die entsprechenden Anschlüsse und Leitungen nicht vorhanden sind. Die Eigentümer werden immer älter und wollen auch möglichst lange in der eigenen Immobilie wohnen. Das setzt voraus, dass eine Pflegeperson für eine dauerhafte häusliche Betreuung einziehen kann. Ich erlebe immer wieder, dass die Leute ihr Haus renovieren und umbauen, wenn die Kinder aus dem Haus sind. Kaum jemand plant dann aber schon für das Alter und die eigene Pflegebedürftigkeit. Die Wandelbarkeit von Wohn- und Sanitärflächen zu berücksichtigen, ist deshalb für uns ein wichtiger Baustein, um Immobilien länger nutzbar und damit nachhaltiger zu gestalten.

 

Herr Heim, Ihr Unternehmen H-i-M Villenbau steht für Neubauten im höchstem Preissegment. Welche Rolle spielt das Thema Nachhaltigkeit für Ihre Kunden?

Ralph Heim – Herr Stürzer hat mit seiner Beschreibung von Nachhaltigkeit gerade formuliert, was unseren Kunden wichtig ist: Sie wollen vor allem flexibel sein, um ihr neu gebautes Haus möglichst lange nutzen zu können. Das geht, wenn die tragenden Wände außen sind und innen die Trennelemente variabel gestaltet werden. Die offene Küche ist nach wie vor in Mode, aber das kann in ein paar Jahren wieder ganz anders aussehen. Das bedeutet für die Planung, Fenster, Leitungen und Anschlüsse so einzurichten, dass verschiedene Gestaltungs- und Einrichtungsmöglichkeiten ohne große Umbauten realisiert werden können. Für eine lange Nutzung ist es zudem erforderlich, dass Eingänge, Aufzüge, Bäder, Terrassen und Balkone schwellen- und barrierefrei sind. Da kann man von der Tiefgarage bis zur Dachterrasse alles problemlos mit dem Rollator erreichen. Barriere- und Schwellenfreiheit gefällt übrigens auch 30- bis 40-jährigen Käufern.

Städte bräuchten viel mehr Häuser mit grünen Dächern, weil diese vor Hitze schützen, Wasser speichern und die Luftqualität verbessern, sagte Ralph Heim, Gründer und Geschäftsführer der H-I-M Villenbau GmbH. Foto: The Point of View Photography

Und was könnte man baulich tun, um nachhaltiger zu werden?

Ralph Heim – Da spielt die Energieversorgung eine wichtige Rolle. Wir bauen schon lange keine Ölheizungen mehr ein, sondern setzen je nach Lage auf mit Gas betriebene Blockheizkraftwerke, die Wärme und Strom erzeugen, und wir nutzen Grundwasserwärmepumpen. Der Idealfall wäre, wie in Sauerlach, Geothermie zu nutzen. Wenn es um Emissionen geht, reden alle immer vom Autoverkehr, dabei tragen Immobilien viel stärker dazu bei. Deshalb wäre hier Wasserstoff eine klare Verbesserung, mit der man einen größeren Beitrag leisten kann. Und die zahlreichen Ziegeldächer der Stadt reflektieren das Sonnenlicht und heizen die Stadt auf. Wir bräuchten viel mehr grüne Dächer, die nicht nur einen Schutz vor Hitzebildung bieten, sondern auch die Luftqualität verbessern und Niederschlagswasser wie ein Schwamm aufnehmen und wieder abgeben können, so dass es nicht einfach in der Kanalisation versickert. Ich sehe da viele auch baulich spannende Ansatzpunkte für mehr Nachhaltigkeit.

 

Rudolf Stürzer Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V., beobachtet die Nachfrage nach Holzhäusern vor allem bei
Ein- und Zweifamilienhäusern am Stadtrand. Foto: The Point of View Photography

Herr Professor Blandini, Sie bilden an Ihrem Institut Studierende im Leichtbau aus und sind selbst in einem für nachhaltiges Bauen bekannten Ingenieurbüro tätig. Wie bekommen wir die Wende zu mehr Nachhaltigkeit schnell und sozialverträglich hin?

Lucio Blandini – Der erste Beitrag zu mehr Nachhaltigkeit besteht darin, die Umnutzung von Immobilien zu verbessern und dadurch ihre Lebenszeit zu verlängern. Unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten ist ein Abriss oft die schlechtere Alternative und sollte vermieden werden. Eine zweite Möglichkeit ist das sogenannte Urban Mining, das heißt die Wiederverwendung von Materialien und Produkten, die bei Abriss oder Umbau von Gebäuden anfallen. Wir haben unlängst ein Projekt realisiert, das zu einem großen Teil aus Recycling-Materialien besteht –, die Experimentalunit UMAR im Schweizer NEST-Campus. Ein dritter Ansatzpunkt ist die frühzeitige Berücksichtigung der unterschiedlichen Lebensdauer von Bauelementen. Wie kann man so bauen, dass einzelne Elemente mittels leicht lösbarer Verbindungen schnell und einfach ausgebaut und ausgetauscht werden können? Das betrifft bei Neubauten den konstruk-tiven Bereich, bei Bestandsbauten die Verlegung von neuen Leitungen und Systemen für die Haustechnik. Hier sind kreative Lösungen gefragt, denen jedoch oft eine Vielzahl an Normen und Regularien im Weg stehen. Es wäre besser, in den Bauvorschriften Ziele zu definieren und den Weg dorthin offen zu lassen, ohne gleich jedes Detail reglementieren zu wollen. Bei den Materialien geht es vor allem darum, die jeweiligen Eigenschaften sinnvoll zu nutzen.

Weitere Themen beim Runden Tisch – Nachhaltige Immobilienentwicklung

2 – Umbau im Bestand3 – Ist Holzbau die Zukunft?

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„UMBAUEN UND NEU NUTZEN IST BESSER ALS ABREISSEN“

Eine nachhaltige Immobilienentwicklung ist notwendig für die Erreichung ehrgeiziger Klimaschutzziele.
Nicht nur bei Neubauten, sondern vor allem im Bestand sind Architekten, Planer und Bauwirtschaft gefordert.

1 – Was heißt nachhaltig bauen?2 – Umbau im Bestand3 – Ist Holzbau die Zukunft?

Der runde Tisch teilnehmer

  • Prof. Dr.-Ing. Lucio Blandini 

    ist seit April 2020 der Leiter des Instituts für Leichtbau Entwerfen und Konstruieren der Universität Stuttgart, an der er 2005 promovierte.

    Nach seinem Studium des Bauingenieurwesens in Italien sowie seines Masterstudiums der Architektur in den USA arbeitete er ab 2006 im Büro Werner Sobek als Projektleiter im Tragwerks- und Fassadenbereich. 2012 wurde er dort Prokurist und Teamleiter, seit 2018 ist er Vorstand und Partner. Er hat bei mehreren Projekten das Thema Ressourceneffizienz in Zusammenhang mit der gezielten Verwendung von digitalen Medien behandelt.

  • Melanie Hammer

    ist seit August 2014 Geschäftsführerin der BHB Bauträger GmbH in München. 

    Sie studierte Architektur an der TU München und der Universität Lausanne. Die Diplom-Ingenieurin arbeitete zunächst für Agropolis in München, ehe sie 2011 in das von ihrem Vater gegründete Unternehmen wechselte. Sie ist Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt München sowie im Vorstand des BFW-Landesverbands Bayern. 

  • Ralph Heim

    ist seit Januar 2008 Hauptgesellschafter und Geschäftsführer der von ihm gegründeten H-I-M Villenbau GmbH. 

    Er studierte Marketing, machte Immobilien-Marketing und nutzte seinen ersten PC zum Vergleich und Angebot unabhängiger Baufinanzierungen. 1989 kam die Immobilien-Beratung und Vermittlung hinzu. Ab 2000 spezialisierte er sich auf den Vertrieb hochwertiger Wohnimmobilien und errichtete 2008 sein erstes Villengebäude in München.

  • Christine Kugler

    ist seit Januar 2021 Leiterin des Referats für Klima- und Umweltschutz der Landeshauptstadt München.

    Sie studierte Verwaltungswissenschaften an der Universität Konstanz und berufsbegleitend am Interdisziplinären Zentrum für Nachhaltige Entwicklung und Umwelt (CDE) der Universität Bern „Nachhaltige Entwicklung“. Seit 2002 arbeitete sie in verschiedenen Führungspositionen für die Stadtwerke München, seit 2007 als Leiterin der Bäder.

  • Prof. Dr.-Ing. Werner Lang

    leitet seit September 2010 den Lehrstuhl für energieeffizientes und nachhaltiges Planen und Bauen der Technischen Universität München (TUM).

    Nach seinem Studium der Architektur in München, London und Los Angeles arbeitete er mehr als drei Jahre im Architekturbüro Kurt Ackermann + Partner in München. 1994 wurde er wissenschaftlicher Assistent am Lehrstuhl für Gebäudetechno-logie der TUM und promovierte dort. Anschließend gründete er sein eigenes Architekturbüro, ehe er 2006 mit zwei weiteren Architekten die Lang Hugger Rampp GmbH gründete. 

  • Rudolf Stürzer 

    ist seit Mai 2000 Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V..

    Seit seinem Studium der Rechtswissenschaften an der Universität München ist er als Rechtsanwalt mit Spezialisierung auf das Immobilienrecht tätig. 1987 begann er seine Tätigkeit in der Rechtsabteilung des Haus- und Grundbesitzervereins, deren Leitung er 1993 übernahm. 1999 wurde er Geschäftsführer von Haus + Grund München. Stürzer hat zudem alsFachbuchautor zahlreiche Bücher rund um das Immobilienrecht veröffentlicht.

  • Matthias Winkler 

    ist seit April 2011 Leiter der Abteilung Finanzierung Immobilienprojekte bei der UmweltBank AG in Nürnberg. 

    Nach seiner Ausbildung zum Bankkaufmann studierte er Betriebswirtschaftslehre an der Universität Nürnberg. Er arbeitete acht Jahre bei der Nürnberger Hypothekenbank, ehe er 2003 zur UmweltBank AG wechselte. Dort startete er als Kreditsachbearbeiter für größere Bauvorhaben und genossenschaftlichen Wohnungsbau.

DER RUNDE TISCH – Nachhaltige Immobilienentwicklung

Bauen ist nicht gut für die Umwelt. Es verschlingt ungeheure Mengen an Material und verschmutzt die Luft. Wenn wir nicht zurück in die Höhle wollen, müssen wir über unsere Behausungen nachdenken. Sonst schwemmt der Klimawandel unsere vier Wände fort.

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